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        • 流拍頻現(xiàn) 土地市場加速降溫

          下半年以來,土地市場流拍頻現(xiàn),全國土地市場加速降溫。易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示,8月,40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲,土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌,土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低,多項指標(biāo)增幅有所收窄。

            數(shù)據(jù)顯示,8月,全國土地市場成交面積整體平穩(wěn)。其中,一線城市土地成交面積環(huán)比增長18.7%,同比下降25.8%;二線城市土地成交面積環(huán)比增長38.3%,同比增長39%;三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%,同比增長63.1%。

            從1至8月受監(jiān)測的40個典型城市土地市場成交數(shù)據(jù)來看,這些城市年初累計土地成交建筑面積31306.1萬平方米,環(huán)比增長17.9%,同比增長20.3%。從曲線看,目前已經(jīng)保持連續(xù)18個月的正增長態(tài)勢,但6月以來增幅明顯放緩,呈現(xiàn)降溫趨勢。易居研究院研究員沈昕分析稱,參考?xì)v史規(guī)律,考慮到調(diào)控政策持續(xù)收緊、各地市場逐漸降溫和房企資金趨于緊張,房企購地節(jié)奏將有所放緩,全年40城土地成交建筑面積會略漲,但幅度不會太大。

            從土地收入來看,2018年1至8月,40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元,同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看,基本與40城年初累計土地成交面積一致,6月以來下跌趨勢較為明顯。

            與此同時,近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷,8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地,分別以3%、2%、0%溢價率成交,這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高,但從近期幾場土拍來看,溢價率較之前已大幅降低,部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二三成,房企拿地趨于理性,土地市場降溫態(tài)勢明顯。

            8月,受監(jiān)測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%,與7月相比下降1.7個百分點(diǎn),與去年同期相比下降20.9個百分點(diǎn)。需要指出的是,過去一年土地溢價率快速下滑,與地方政府提高起拍價和熱點(diǎn)城市限地價有關(guān)。

            值得一提的是,8月,上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。沈昕分析認(rèn)為,這主要是由于多地政府出臺了土地限價令,規(guī)定溢價率過高可終止買賣,這些城市基本都是此前的熱點(diǎn)城市,調(diào)控較為嚴(yán)厲!邦A(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續(xù)下滑,按過去短周期規(guī)律來看,溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)!

            另一方面,土地出讓均價已經(jīng)連續(xù)五個月同比下跌。8月,40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米,環(huán)比下跌2.9%,同比下跌17.7%。沈昕分析認(rèn)為,造成該現(xiàn)象的原因在于,一是整個土地市場降溫明顯,甚至多個熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象;二是三線城市成交比重增加,成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

            綜合歷史數(shù)據(jù),土地成交均價增幅自2016年9月達(dá)到峰值后便一路震蕩下跌。易居方面認(rèn)為,預(yù)計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長,但增幅比2017年將有所回落。其中,受監(jiān)測的40個城市將全年保持同比下跌態(tài)勢。

            8月17日,住建部約談?凇⑷齺、煙臺、宜昌、揚(yáng)州五市主要負(fù)責(zé)人,要求嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題,大力整頓規(guī)范市場秩序,嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作,遏制房價上漲。

            “目前一線城市以及部分熱點(diǎn)的二線城市均出臺了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施,在部分城市供地量增加的情況下,成交面積有所上漲,但總體成交均價和溢價率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積雖然出現(xiàn)較大的環(huán)比下滑,但是成交均價創(chuàng)新高,依然較為火熱。”沈昕表示,在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

          2018-8-12 16:41:51     瀏覽人次: 1748

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